Oleh: DR. Frank Tian, Xie

Gelembung bursa properti di RRT, kini telah sampai pada tahap diakui oleh para pemimpin tinggi Partai Komunis Tiongkok/ PKT, juga dikecam dan dinyatakan tidak akan terselesaikan tanpa dana besar. Baru-baru ini harga properti di kota tingkat satu meledak, dan menjalar ke kota tingkat dua.

Tetapi adanya aksi penipuan yang telah diungkap oleh Media massa RRT, seperti membeli dan menjual sendiri, konsorsium menggoreng harga properti, menggoreng properti secara moneter di internet, semua dilakukan secara terang-terangan. Masyarakat yang telah kehilangan batas minimum moralitas, juga membuat harga properti semakin kacau, menitipkan pada anak untuk membeli properti, memberikan pinjaman lintah darat, merekayasa asal muasal/ legalitas rumah, penipuan antar manusia, berbagai hal menyakitkan pun bermunculan.

Risiko di Bursa Properti 10 Kali Lebih Besar daripada Busa Saham

Baik bursa efek maupun bursa properti di RRT menghadapi masalah dan risiko sangat besar. Namun membandingkan keduanya, risiko di bursa properti jauh lebih besar. Berbagai perkiraan dengan cara-cara berbeda menunjukkan, nilai total pasar pada bursa saham RRT di dalam negeri adalah sekitar RMB 24-30 trilyun. Sementara nilai total pasar pada bursa properti RRT, menurut data yang dimiliki peneliti bernama Yi Zhongli dari Chinese Academy of Social Science, setidaknya bernilai lebih dari RMB 200 trilyun.

Dengan kata lain, skala dan risiko bursa properti, adalah 10 kali lipat lebih besar daripada bursa efek RRT. Jika terjadi lonjakan besar atau anjlokan drastis pada bursa properti RRT, maka akan menimbulkan pukulan teramat keras terhadap ekonomi RRT.

Sejak akhir tahun lalu hingga awal tahun ini, harga properti di kota menengah dan kota besar di RRT, kota yang harganya menurun berkurang dan yang harganya naik bertambah. Ada yang berpendapat, ini bisa dikatakan cara “menghabiskan stok” yang cukup efektif. Sebenarnya tidak. Pertama, di bursa properti di RRT situasi dimana ada harga namun tidak ada pasaran telah berlangsung cukup lama, perubahan harga tidak cukup menjelaskan naik turunnya nilai transaksi di pasaran.

Melonjaknya harga properti di kota tingkat satu semakin mengumpulkan risiko yang semakin besar. Di balik lonjakan tersebut, kredit yang dikucurkan, uang haram yang dilarikan dan lain-lain, juga akan terungkap satu persatu. Risiko di bursa properti yang menyimpan potensi bencana moneter hampir meletus begitu disentuh.

Di tengah ketidakberdayaan, berbagai komisi pemerintahan berkali-kali bekerjasama, mencoba menurunkan suhu panas di bursa properti. Kredit pertama (down payment loan) di Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen dihentikan, bursa properti di Shanghai juga mengalami pengendalian paling ketat sepanjang sejarah. Seorang wakil kepala bank sentral RRT menyatakan, untuk mengatasi lonjakan harga properti di kota-kota tingkat satu dibutuhkan kebijakan yang terpadu.

Bank Sentra PKT sedang berdialog dengan Departemen Perumahan dan Pengawas Perbankan untuk menangani bursa properti, developer properti, broker, dan instansi keuangan, sebagai upaya untuk menyingkirkan pengusaha yang kurang modal beroperasi lintas sektoral.

Pihak pemerintah mengungkap informasi akan diperketatnya kebijakan properti tingkat satu, broker, developer, perusahaan perkreditan, forum moneter internet yang menyalurkan pinjaman untuk uang muka (DP) kredit akan terpukul oleh badan pengawas. Pada saat yang sama, perbankan RRT juga mulai memperketat kredit, bank di kota besar seperti kota Shanghai, Shenzhen dan lain-lain sedang mempertimbangkan memperbesar besaran uang muka kredit.

“Kredit uang muka” memperbesar risiko bank pemberi kredit, yang dimaksud “kredit uang muka” adalah pinjaman yang disediakan instansi keuangan sebagai uang muka bagi klien saat akan membeli rumah secara kredit. Saat ini instansi yang menyalurkan “kredit uang muka” kebanyakan adalah broker properti, developer, perusahaan kredit kecil, serta forum moneter di internet (P2P).

Dari munculnya “kredit uang muka,” bisa dilihat betapa gilanya pasar properti di RRT. Di tengah masyarakat yang normal, “uang muka” bertujuan untuk memperkuat rasa tanggung jawab nasabah, memperbesar keterlibatan pembeli rumah, dan mengurangi risiko bagi perbankan dan bursa moneter. Di tengah pasar dan masyarakat yang normal, “uang muka” adalah kewajiban yang harus dimiliki oleh pembeli, bukan didapat dengan cara kredit atau pinjaman baik dari bank ataupun dari perorangan.

Munculnya “kredit uang muka” semakin memperbesar risiko bank penyalur kredit, memperbesar risiko finansial, dan membuat semakin banyak industri terkait properti ikut terseret ke dalam gelembung busa properti ini.

“Kredit uang muka” mungkin dapat menimbulkan efek mendorong pertumbuhan penjualan properti, namun dampak negatifnya sungguh sangat besar.

Seorang wakil sekretaris dari asosiasi industri real estate mengatakan, pembuat kebijakan PKT telah membuat kebijakan baru untuk mengendalikan bursa properti kelas satu, dan telah tercapai kesepakatan. Konsep pengawasan properti di masa mendatang akan dibedakan, kota tingkat satu harus bertanggung jawab mengendalikan spekulasi secara ketat, kota tingkat tiga dan empat harus segera “mengurangi stok.”

Berita menyebutkan, RRT berniat mempercepat menghabiskan stok, warga tani menjadi “pahlawan penerima.” Jumlah warga tani di RRT seharusnya sudah cukup, hampir sebanyak warga AS. Tapi apakah mereka memiliki pendapatan yang cukup untuk membeli properti di RRT yang harganya selangit?

Warga kelas pekerja di RRT dikabarkan sebanyak 770 juta jiwa, merupakan yang terbesar di seluruh dunia. Diantaranya seharusnya telah termasuk warga tani sebanyak 270 juta jiwa. Namun menurut data Goldman Sachs, hanya kurang dari 2% kelas pekerja ini memiliki pendapatan pada taraf harus membayar pajak. Menurut aturan pajak pendapatan pribadi RRT saat ini, tahun 2016 pendapatan di atas RMB 3500 baru akan dikenakan pajak, nilai tersebut hanya setara dengan USD 600!

Kuncinya terletak pada “Buku Biru Ekonomi” yang dirilis oleh Chinese Academy of Social Science tahun 2010, dimana diakui bahwa 85% keluarga di Tiongkok tidak mampu membeli rumah. Menurut perkiraan, jika ingin membeli sebuah rumah seluas 90 meter persegi, warga di wilayah timur laut membutuhkan waktu menabung 14 tahun tanpa makan dan minum. Sedangkan di wilayah utara, timur dan selatan, dibutuhkan waktu menabung 42-44 tahun!

Jadi, saat ini RRT ingin mempercepat menjual stok propertinya, dengan harapan warga tani dapat mengemban tanggung jawab ini, ini adalah mimpi di siang bolong, juga merupakan pelecehan terbesar pada para warga tani oleh kelompok yang berkepentingan dalam hal ini.

Ada lagi pandangan yang berpendapat, lonjakan harga properti saat ini kemungkinan karena adanya konspirasi di baliknya untuk mengosongkan bursa seperti pada bursa efek. Ini juga sangat konyol. Jika memang benar ada dana masuk ke bursa properti RRT untuk mengosongkannya, dengan situasi sekarang ini, dana short position ini mungkin akan rugi besar, mereka tidak akan berhasil. Lonjakan harga properti hanya akan bisa meraup untung jika melakukan long position Pemerintah daerah PKT tentu memiliki motif untuk melakukan long position dan berspekulasi di bursa properti RRT. Tapi masalahnya adalah, pemerintah tahu betul, begitu para pemain ini berhasil meraup untung dan mundur, maka bursa properti Tiongkok akan segera menjadi surga bagi spekulan!

Seharusnya sebagian kota besar di RRT, bahkan harga properti di sebagian besar kota-kota besar telah jauh meninggalkan tingkat fundamental ekonomi, lonjakan harga properti yang menggila telah kehilangan aturan, ini akan menimbulkan dampak yang sangat serius terhadap ekonomi RRT. Dari berbagai fenomena dapat dilihat, tahap akhir dari hilang kendalinya sektor properti sedang mendekati Tiongkok. Jika pemerintah Dinasti Merah ini tidak bisa mengatasinya, tidak bisa membuat terobosan politik, dan tidak bisa mendobrak ketegangan ekonomi ini, maka bursa properti RRT akan menapak jejak bursa properti di Jepang, namun akan mengalami keruntuhan berskala berkali lipat lebih besar daripada di Jepang. (sud/whs/rmat)

*DR. Frank Tian, Xie adalah Dosen University of South Carolina Aiken, AS

 

Share

Video Popular