oleh Dr Cheng Xiaonong

Berita mengenai krisis keuangan raksasa real estat Evergrande Group adalah sebuah kejutan bagi konsumen Tiongkok. Saham Evergrande Group mengalami penurunan beruntun di pasar saham Hong Kong. Akibatnya, Evergrande Group menarik perhatian para investor Wall Street. Berapa lama Evergrande Group dapat bertahan? Apakah ini awal tergelincirnya industri real estat Tiongkok ke dalam krisis setelah lebih dari dua dekade mengalami  perkembangan yang makmur?

Saya  ingin menawarkan beberapa perspektif dan analisis.

Masa Jaya dan Masa Kehancuran Real Estat Tiongkok

Pertumbuhan ekonomi dan kemakmuran Tiongkok dalam 20 tahun terakhir, terutama bergantung pada pada melonjaknya ekspor-ekspor dan proyek-proyek konstruksi.

Tiongkok menjadi anggota Organisasi Perdagangan Dunia pada tahun 2001. Lonjakan modal asing yang mengalir ke Tiongkok menghasilkan pertumbuhan ekspor Tiongkok hingga lebih dari 25 persen per tahun. Melonjaknya ekspor mendorong pertumbuhan ekonomi Tiongkok selama 10 tahun.

Sementara rezim Tiongkok menikmati pertumbuhan ekonomi, rezim Tiongkok mengabaikan sebuah masalah: Tiongkok memiliki sebuah populasi yang besar dan pasar global adalah terlalu kecil.

Tenaga kerja Tiongkok menyumbang 26 persen dari populasi tenaga kerja global. Bahkan jika Tiongkok menduduki seluruh pasar global dan semuanya negara-negara industri berhenti mengekspor, ledakan ekspor tidak akan berlanjut tanpa batas waktu.

Dari Sudut pandang keseimbangan ekonomi internasional, perdagangan harus saling menguntungkan. Fenomena ledakan ekspor Tiongkok–”menghasilkan semua uang dunia, menjual lebih banyak dan membeli lebih sedikit, dan mengumpulkan sangat banyak cadangan devisa”–pada akhirnya akan berakhir.

Pada tahun 2008, krisis akibat macetnya kredit properti di Amerika Serikat menyebabkan sebuah pengurangan yang besar dalam pesanan-pesanan ekspor Tiongkok. Ini menandai titik balik lonjakan ekspor Tiongkok. Ketika upah naik dan perusahaan-perusahaan asing mulai menarik modalnya, ekspor Tiongkok mulai menurun pada tahun 2012. Ekspor Tiongkok pada tahun 2016 turun sebesar 7,7 persen.

Untuk mempertahankan pertumbuhan ekonomi yang tinggi, Tiongkok mempromosikan konstruksi infrastruktur dan pengembangan real estat, sehingga merangsang sebuah putaran proyek konstruksi yang sedang melonjak.

Pangsa investasi konstruksi dalam Produk Domestik Bruto naik dari 18 menjadi 20 persen sebelum tahun 2008, menjadi 35 persen pada tahun 2013 dan 2014. Meskipun lonjakan konstruksi mendukung pertumbuhan ekonomi Tiongkok selama 10 tahun lagi setelah lonjakan ekspor, gelembung real estat juga telah terbentuk secara diam-diam.

Orang-orang berkumpul untuk menuntut pembayaran kembali pinjaman dan produk keuangan di kantor pusat Evergrande, di Shenzhen, Provinsi Guangdong, Tiongkok, pada 13 September 2021. (David Kirton/Reuters)

Selama gelembung ekonomi Heisei di Jepang, investasi real estat menyumbang hanya 9 persen Produk Domestik Bruto Jepang. Selama tahun 2008 krisis akibat macetnya kredit properti di Amerika Serikat, rasio ini hanya 6 persen.

Jika kita membandingkan rasio investasi real estat dalam Produk Domestik Bruto, gelembung real estat Tiongkok setara dengan dua kali ukuran gelembung ekonomi Heisei di Jepang, dan gelembung real estat selama krisis macetnya kredit properti di Amerika Serikat hanya sebagian kecil dari gelembung real estat Tiongkok.

Share

Video Popular