oleh  James R. Gorrie,  penulis buku ‘The China Crisis’

Apakah ekonomi real estate China di ambang kehancuran ?

Kalaupun tidak seluruhnya, paling tidak sebagian besar.

China Evergrande adalah pengembang real estat terbesar kedua di daratan Tiongkok yang memiliki utang terbesar di dunia. Kini perusahaan tersebut sedang menghadapi kegagalan dalam membayar utangnya. Sebagian besar kreditur Evergrande adalah perbankan di daratan Tiongkok. Hal mana membuat masyarakat khawatir : Apakah ini akan memicu runtuhnya lembaga keuangan besar di Tiongkok yang memang sarat dengan utang ?

Belum lagi, investor asing juga memegang utang Evergrande lebih dari USD. 800 juta. Dengan mempertimbangkan adanya hubungan ekonomi yang luas antara Tiongkok dengan seluruh dunia, orang-orang khawatir tentang dampak ekonomi terhadap Tiongkok dan pemegang obligasi asingnya setelah Evergrande bangkrut.

Lehman versi Tiongkok ?

Kekhawatiran ini bukannya tidak berdasar. Mari kita tinjau kembali : Krisis keuangan tahun 2008 yang dipicu oleh runtuhnya perusahaan investasi Lehman yang cukup terkenal di Wall Street. Saat itu Lehman sampai digambarkan sebagai “perusahaan terlalu besar untuk gagal”. Namun, ketika ia jatuh perusahaan lain juga mulai bermasalah. Akibatnya pemerintah AS terpaksa menginvestasikan triliunan dolar dana guna menyelamatkan perusahaan tersebut, padahal pemerintah sendiri sedang menghadapi resesi ekonomi yang parah. Beberapa ahli keuangan percaya bahwa konsekuensi dari kegagalan China Evergrande mungkin jauh lebih serius daripada Lehman.

Gelembung real estate di Tiongkok sudah mulai muncul selama beberapa dekade, dan Evergrande adalah perwakilan khas dari terlampau panasnya ekonomi real estate (overheating) jangka panjang. Setahun yang lalu, Evergrande muncul di berita utama karena krisis membayar utang senilai USD. 120 miliar.

Namun, entah bagaimana Bank Sentral Tiongkok mengatasi masalah itu, sehingga lenyap dari pemberitaan, membuat Evergrande bertahan hidup hingga hari ini. Tapi kali ini berbeda. Faktanya, bukan hanya Evergrande yang mengalami kesulitan keuangan. Pengembang real estate berutang tinggi lainnya, seperti Sinic Holdings juga menemui masalah. Pada 20 September, harga saham Sinic Holdings di bursa Hongkong anjlok 87%.

Kelemahan sistem akan terekspos oleh pasar yang terdistorsi

Ketergantungan yang berlebihan pemerintah komunis Tiongkok terhadap industri real estate untuk mendorong pertumbuhan ekonomi dan lapangan kerja adalah sumber masalah yang dihadapi China Evergrande dan perusahaan real estate lainnya yang sekarang terlilit oleh utang berjumlah sangat besar. Permasalahan awalnya adalah karena pemerintah komunis Tiongkok takut dengan ketidakstabilan keamanan dalam negeri yang dapat mengancam legitimasi rezim, sehingga memanfaatkan pengembang real estate untuk menunjukkan pertumbuhan ekonomi dan lapangan kerjanya yang besar. Bagaimanapun untuk mengendalikan gejolak lewat pengembang real estate lebih efektif. 

Dalam tiga dekade terakhir, pemerintah komunis Tiongkok telah mencapai 3 tujuan di atas melalui pengembang real estate, yang proses transaksi keuangannya dapat digambarkan secara sederhana sebagai berikut : Bank milik negara memberikan pinjaman kepada BUMN dan/atau pihak lokal dan pejabat pemerintah, untuk membangun gedung apartemen, pusat perbelanjaan dan bangunan perkotaan lainnya, lalu menjualnya kepada kelompok investor swasta Tiongkok, yang kemudian menjualnya kembali kepada individu dan entitas swasta lainnya yang mau berinvestasi. Dalam banyak kasus, kontraktor juga bisa menjual langsung kepada publik.

Dengan mengabaikan permintaan atau kebutuhan pasar, komunis Tiongkok terus mengandalkan pengembangan real estate untuk mempertahankan lapangan kerja yang tinggi, selain pertumbuhan ekonomi yang tentunya perlu mempertahankan permintaan yang tinggi dan harga perumahan yang tinggi. Dibandingkan dengan orang Amerika Serikat atau Eropa, pilihan investor pribadi orang Tiongkok masih terbatas. Ini adalah salah satu alasan mengapa tingkat tabungan jangka panjang rumah tangga Tiongkok (lebih dari 40%) jauh lebih tinggi daripada rumah tangga Amerika Serikat (sekitar 8%). Ini juga menjadi alasan mengapa rasio harga rumah terhadap pendapatan rumah tangga tahunan di Tiongkok jauh lebih tinggi daripada di Amerika Serikat, rasio tersebut di Tiongkok bisa mencapai lebih dari 30%.

Demi melindungi perbankan yang memberikan pinjaman untuk pembelian tanah dan rumah, salah satu praktik yang biasa dilakukan People’s Bank of China selaku Bank Sentral Tiongkok adalah membiayai kembali pinjaman tersisa berikut bunga yang belum dibayar menjadi pinjaman baru, jadi jumlah pinjamannya semakin membesar. Praktik lainnya adalah dengan penerbitan obligasi, oleh karena itu gelembung obligasi domestik membesar menjadi sebanyak USD. 52 triliun. Pemerintah komunis Tiongkok mengendalikan Bank Sentral Tiongkok dan nilai mata uang renminbi. Akibatnya, pasar yang terdistorsi ini, dan jumlah utang yang terus membengkak terus berlanjut dan memburuk dari tahun ke tahun, dari dekade ke dekade.

Bukan penyakit tetapi gejala

Seperti semua struktur, baik itu bangunan atau keuangan, distorsi menjadi titik kelemahan, yang jika itu terus berlanjut maka akan terjadi bencana. Inilah yang sedang dialami China Evergrande sekarang. Dan seperti yang kami katakan, bahwa Evergrande hanyalah perwakilan yang khas. Ini adalah kasus untuk sebagian besar pasar pengembangan real estate di daratan Tiongkok, dan salah satu konsekuensinya adalah dengan meminjam nama investasi untuk membangun “kota hantu”.

Masalah dengan “kota hantu” adalah ribuan gedung menjadi kosong melompong tiada orang, tidak ada orang yang membeli apartemen, yidak ada orang yang berbelanja di mal, tidak ada penumpang di kereta bawah tanah, dan gedung perkantoran kosong tidak ada yang menyewanya. Oleh karena itu, tidak ada pemasukan dari sewa, pinjaman hipotek tidak dapat dilunasi. return on investment nihil. Oleh karena itu, satu-satunya pencapaian dari membangun “kota hantu” adalah untuk mempertahankan legitimasi rezim Partai Komunis Tiongkok.

Tentu saja, lembaga keuangan dan perusahaan pengembangan bagaikan dua ekor belalang yang berada di atas seutas benang yang sama, situasi mereka tidak jauh berbeda. Kredit macet menumpuk dari tahun ke tahun. Setelah beberapa dekade, tumpukannya itu sudah menjadi puluhan triliun dolar AS. Seperti yang terjadi pada krisis keuangan global tahun 2008-2009, kegagalan sebuah perusahaan atau bank dapat menyebabkan serangkaian ambruknya perusahaan lainnya.

Apakah pihak lain ikut menanggung renteng terhadap masalahnya Bank Sentral Tiongkok ?

Salah satu cara Bank Sentral Tiongkok untuk mengurangi atau bahkan menghindari default adalah dengan menurunkan persyaratan cadangan perbankan, dengan mengeluarkan sejumlah dana dari sistem keuangan agar mengalir ke Evergrande untuk membantu melunasi utangnya. Namun, bank sentral telah melakukan cara ini beberapa kali di waktu lalu, dan efeknya saat ini masih perlu dilihat lagi. Hal yang tidak kalah pentingnya adalah, ketika saya menulis artikel ini, Tiongkok telah membayar pemegang obligasi warga domestik Tiongkok tetapi belum membayarnya kepada kreditur asing.

Mungkin pemerintah komunis Tiongkok ingin “menyeret investor asing” untuk menjaga stabilitas dalam negeri, demi mempertahankan reputasi “baiknya”. Hal ini dapat berdampak pada pasar saham AS dan Eropa, juga akan menghambat pertumbuhan pasar real estate AS yang sedang booming, karena pembeli Tiongkok adalah pendorong utama real estate di Pantai Barat AS dan pasar di wilayah lainnya. Yang lebih parah adalah pecahnya gelembung real estate Tiongkok telah memicu kepanikan di pasar dunia dan menyebabkan harga aset global jatuh.

Efek domino semacam ini tentu bisa saja terjadi. Mari kita tunggu dan melihatnya lebih lanjut. (sin)

Share

Video Popular